Il rent to buy è valido anche con una percentuale minima di restituzione degli anticipi.
Scritto da Giovanni Benaglia
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Non costituisce violazione dei principi giuridici che regolano il contratto di rent to buy il fatto che nello stesso sia prevista una percentuale minima di restituzione degli acconti prezzo erogati in caso di mancato perfezionamento dell’acquisto.
E’ questo il principio espresso dalla Corte di Giustizia Tributaria di Rimini, sezione 2, con la sentenza n. 381/2025 del 01 dicembre 2025 e depositata il 29.12.2025.
Il caso.
I Giudici tributari sono stati chiamati a decidere su una controversia riguardante la ripresa a tassazione di un contratto di rent to buy immobiliare, giudicato dal Fisco solo apparente in quanto privo, a loro dire, della clausola dell’obbligo di restituzione, in caso di mancato acquisto, della quota dei canoni imputata a prezzo, in ossequio all’art. 23 del Decreto Legge n. 133 del 2014.
Ulteriore motivo di contestazione, oltre a questo, è il fatto che, anche ritenendo buono il contratto pur privo della percentuale di restituzione, la quota in conto prezzo da non restituire deve essere tassata ordinariamente come reddito fondiario in ciascun anno di locazione.
Il contribuente si è difeso evidenziando che, al contrario di quanto asserito nell’accertamento, la clausola di restituzione era ben presente e concordata nel 5% degli acconti prezzo versati durante la vigenza del contratto di rent to buy.
Il giudizio.
La Corte di Giustizia Tributaria richiama il comma 1 bis dell’art. 23 del D.L. 133/2014 il quale recita che “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito”.
La norma, come viene osservato, non prevede che la quota dei canoni imputata a conto prezzo debba essere restituita per intero; si limita a enunciare l’obbligo di indicare una quota, determinata sulla base della libera contrattazione delle parti. Nel caso controverso tale quota è individuata, anche se in forma minima. Ciò è sufficiente, per i giudici, per stabilire che il contratto di rent to buy è genuino, e non nasconde, al contrario, un contratto di locazione vero e proprio. Sull’operato in tal senso dell’Agenzia delle Entrate, i Giudici sono netti: “l’argomentazione dell’Ufficio che pretende di espellere il contratto dalla tipologia legale solo perché la percentuale di restituzione è minima non può certo acquisire efficacia per la definizione, oggettivamente esagerata, di “truffa delle etichette” e resta priva di un serio ancoraggio normativo”.
Per la cronaca, con il termine “truffa delle etichette” si identifica quella situazione in cui la forma giuridica utilizzata dalle parti non corrisponde alla sua reale sostanza, il tutto per conseguire, come nel caso di specie, un vantaggio tributario.
Più prosaicamente, secondo il Fisco si è simulato un contratto di rent to buy quando in realtà è un contratto di locazione.
Sulla questione, poi, riguardante la tassazione della parte di acconto prezzo che non andrà restituita, i Giudici sono altrettanto netti nel respingere la tesi dell’Agenzia delle Entrate. La circolare 4/e del 2015 stabilisce chiaramente che la quota di canone imputata a prezzo non genera, durante il contratto, alcun reddito tassabile, in quanto è da considerare come debito che il proprietario dell’immobile ha verso l’inquilino e che sarà imputato al prezzo in caso di successivo acquisto. Diventa canone di locazione, al netto della percentuale da restituire, interamente nell’anno in cui non si verificherà l’acquisto da parte dell’inquilino. Pretendere, dunque, di tassare tale somma anno per anno, ancor prima di sapere l’esito della vicenda contrattuale, “è giuridicamente insostenibile”.
