Incostituzionale vietare il cambio d’uso di un albergo non redditizio.

E’ incostituzionale una norma regionale che impedisce la perdita del vincolo di destinazione alberghiera quando l’esercizio della sua attività non produce più nessun utile.

E’ questa, in sintesi, la posizione che la Corte Costituzionale ha assunto, con sentenza n. 143 del 09 luglio 2025 e depositata il 07 ottobre 2025, nel dichiarare incostituzionale la Legge della Regione Liguria n. 1 del 07.02.2008.

L’art. 2 c. 2 della Legge Regionale n. 1/2008 della Regione Liguria prevede una serie di casi per i quali i proprietari possono chiedere l’eliminazione del vincolo della destinazione alberghiera sui propri immobili. Tra i casi previsti non è contemplato quello della non convenienza economica della gestione della struttura ricettiva. Tale omissione ha portato a un contenzioso amministrativo tra una società proprietaria di un immobile alberghiero e il Comune di Ameglia. Il Tar della Liguria, chiamato a dirimere la questione, ha sollevato una questione di legittimità costituzionale della legge regionale in materia.

Previsto dall’art. 8 della Legge 217/1983, il vincolo di destinazione alberghiera ha lo scopo, come recita la norma, di conservare e tutale il “patrimonio ricettivo, in quanto rispondente alle finalità di pubblico interesse e della utilità sociale”. Il compito delle regioni è quello di emanare le leggi contenenti gli indirizzi necessari a sottoporre a vincolo le strutture ricettive, mentre i comuni, nell’ambito della loro pianificazione urbanistica, tenendo conto delle linee regionali, devono indicare le aree del proprio territorio soggette a tale vincolo. Infine la legge 217/1983 prevede che il vincolo di destinazione possa essere rimosso su richiesta del proprietario se questo riesce a dimostrare la non convenienza economica della sua struttura ricettiva.

Nel corso del tempo si sono succedute una serie di sentenze amministrative nelle quali si è specificato, più volte, che il vincolo di destinazione alberghiera deve essere mediato con la necessità di non far continuare all’infinito una attività economica non più remunerativa, ciò anche in ragione dell’utilità sociale che l’impresa produce alla vita pubblica.

Secondo la Corte Costituzionale, una legge che impedisce la decadenza del vincolo di destinazione alberghiera nel caso non vi sia più economicità nella sua gestione, è irrazionale e non meritevole di tutela. Scrivono, a tal proposito: “l’obbligo di proseguire una attività, anche quando sia gravata da perdite e da oneri esorbitanti, pregiudica l’interesse del singolo operatore economico e non apporta alcun vantaggio alla comunità”.

La Corte osserva che il far perdurare un vincolo alberghiero all’infinito, impedisce all’ente pubblico di valutare un uso alternativo di quella struttura, che potrebbero essere più vantaggiosi ed efficienti, in termini di utilità sociale, per gli abitanti di quel comune. Inoltre, partendo dal presupposto che il vincolo alberghiero serve per conseguire un interesse pubblico in un settore strategico per il nostro Paese, con il divieto assoluto della sua rimozione per causa economica si ottiene il risultato esattamente opposto: nessuno vorrà più investire in un settore dove non vi può essere un uso alternativo di un immobile non più produttivo di reddito. I Giudici costituzionali concludono osservando: “Nel disconoscere un appropriato rilievo alla sopravvenuta insostenibilità dell’attività, la disciplina in esame si rivela sproporzionata rispetto all’obiettivo di assicurare l’efficienza del mercato turistico e di salvaguardare tutti gli interessi, occupazionali e culturali, che gravitano attorno ad esso”.

La Regione Emilia Romagna norma il vincolo alberghiero con la Legge Regionale n. 28/1990, secondo la quale la decadenza dal vincolo di destinazione alberghiera avviene quando è dimostrata la non convenienza economica della gestione. Sempre la legge regionale demanda ai Comuni il compito di prevedere, nei loro strumenti urbanistici, i criteri per arrivare a stabilire questa decadenza.

Nonostante il dettato normativo regionale, ad oggi il Comune di Rimini non ha nel suo regolamento edilizio alcun criterio che stabilisca la decadenza del vincolo alberghiero. Anzi, a seguito di una serie di sentenze dei Tar e del Consiglio di Stato, nel regolamento non si parla proprio della possibilità della sua decadenza.

In questo senso, quindi, nel territorio del Comune di Rimini non è ben chiaro cosa succede se un proprietario richiede la rimozione del vincolo in questione.

Gli scenari teorici, a questo punto, possono essere due. Il primo è che non menzionando la possibilità della decadenza del vincolo alberghiero, questo sia sempre possibile a prescindere da qualsiasi criterio. Il proprietario di un albergo può chiedere direttamente, senza oberarsi di dimostrare l’anti economicità della sua gestione, il cambio di destinazione negli usi ammessi per la zona in cui si trova.

Il secondo scenario è che il proprietario deve prima richiedere lo svincolo della destinazione alberghiera, dimostrando prima la non convenienza economica della gestione.

Si propende per questa ultima ipotesi, in ragione del fatto che il vincolo è previsto sia da una normativa nazionale che regionale. L’assenza di una previsione specifica nel regolamento edilizio del Comune di Rimini non può derogare una norma sovra ordinata. Certamente l’Amministrazione non potrà eccepire l’assenza di criteri per concedere lo svincolo, essendo questi ormai ampiamente contenuti sia nella giurisprudenza amministrativa che, soprattutto, in quella costituzionale.