La
Corte di Cassazione, con le sentenze
12076 e
12079, entrambe del
23 gennaio 2025 e pubblicate il
07 maggio 2025, interviene sull’annosa questione dell’utilizzo della
cedolare secca da parte di un locatore che ha affittato il proprio immobile a un soggetto che esercita l’attività di impresa e che ha destinato lo stesso a finalità abitative dei propri dipendenti o amministratori.
La normativa sulla cedolare secca.
Il contenzioso con il Fisco nasce in seguito alla corretta interpretazione dell’
art. 3 del D. Lgs 23/2011 che ha introdotto, nel nostro ordinamento, l’agevolazione della c.d. “
cedolare secca”. La norma indica chiaramente che questa agevolazione può essere utilizzata esclusivamente da locatori che assoggettano i propri redditi all’Irpef, i quali concedono in locazione immobili catastalmente abitativi a favore di soggetti che li destinano a tali finalità.
Il nocciolo della questione sorta negli ultimi anni sta nella qualificazione soggettiva del conduttore. Deve intendersi strettamente un
conduttore che non opera in regime di impresa, oppure può operare in regime di impresa e destinare l’immobile comunque a finalità abitative?
Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel silenzio della norma, il conduttore deve essere un privato, che
non agisce nell’esercizio di impresa. La ferma posizione la si può rintracciare nella
circolare 26/e del 2011: “
tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato”.
Interrogazione parlamentare sulla cedolare secca.
Il contenzioso che nel corso degli anni è scaturito sul tema, ha prodotto la sentenza della
Cassazione n. 12395 del 07 maggio 2024. Gli Ermellini, con questa sentenza, hanno aperto alla possibilità di utilizzare l’agevolazione della cedolare secca anche nel caso di conduttore che esercita attività di impresa e che destina l’immobile locato a finalità abitative per i propri dipendenti o collaboratori.
La pronuncia della Cassazione ha fatto da spunto all’
interrogazione parlamentare numero 5-03773 del 26 marzo 2025, con la quale si è chiesto quale sia il comportamento che l’
Agenzia delle Entrate vuole tenere sulla questione. La risposta del sottosegretario del Mef è assai disarmante: partendo dal fatto che la decisione della Cassazione “
rimane al momento isolata”, l’Agenzia delle Entrate ritiene “
opportuno attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali”.
Le sentenze della Cassazione n. 12076/2025 e 12079/2025.
L’attesa degli sviluppi in materia per l’Agenzia delle Entrate pare essere durata poco. Neanche un mese e mezzo dopo la risposta parlamentare, la Cassazione con due sentenze analoghe ha ribadito il concetto che l’agevolazione della cedolare secca può essere utilizzata anche in presenza di un conduttore che esercita attività di impresa e che destina l’immobile locato a finalità abitative proprie.
Nella sentenza n. 12076 il conduttore è una Fondazione, che esercita attività di impresa e che ha stipulato il contratto di locazione per destinare l’immobile ad abitazione del presidente della Fondazione stessa.
Nella sentenza n. 12079 il conduttore è, invece, una S.r.l. che ha stipulato il contratto per le esigenze abitative del proprio amministratore delegato: il classico caso dell’uso foresteria.
In entrambi i casi la Cassazione ha ribadito il principio già espresso con la citata sentenza n. 12395/2024: “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, ed in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti”. Il principio si fonda sul fatto che l’art. 3 comma 6 del D. Lgs. 23/2011 si riferisce solo ed esclusivamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo nei quali è il locatore che esercita l’attività di impresa.
Problemi operativi.
Attualmente, in sede di registrazione, l’Agenzia delle Entrate
non permette di richiedere l’agevolazione della cedolare secca in presenza di un conduttore in possesso di una partita iva. Per ovviare a tale impedimento
lo Studio consiglia di può procedere in questo modo:
