La sentenza stabilisce l’incostituzionalità di due articoli, il quattro e il cinque, che introducono nell’ordinamento urbanistico regionale la destinazione di “locazione breve” avendo come effetto immediato, che ciò che rimane in vita della legge regionale è sostanzialmente inapplicabile, visto che viene meno l’oggetto per il quale è stata emanata.
La legge regionale sugli affitti brevi dell’Emilia Romagna.
La
legge regionale n. 10 del 19.12.2025 ha introdotto la
destinazione urbanistica delle
“locazioni brevi” con l’effetto che chiunque voglia iniziare l’attività di locazione breve, sia in forma occasionale che in forma imprenditoriale, deve
chiedere il cambio di destinazione d’uso del proprio immobile al Comune competente da civile abitazione a locazione breve. Quest’ultimi hanno il compito, quindi, di prevedere nei propri strumenti di pianificazione urbanistici la specifica destinazione “locazione breve”, con il potere di poterla circoscrivere a una parte soltanto del proprio territorio.
La disputa davanti alla Corte Costituzionale.
Il Governo ha
impugnato la legge regionale sugli affitti brevi della Regione Emilia Romagna per una serie di motivi che così si possono riassumere:
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Violazione dell’
art. 117, secondo comma, lettera e), che stabilisce la competenza esclusiva dello Stato in materia di tutela della concorrenza. Secondo il Governo, l’introduzione di una destinazione urbanistica specifica per le locazioni brevi, ristretta a una porzione del territorio, crea a sua volta una alterazione della naturale concorrenza nel mercato delle locazioni brevi, precludendo a dei proprietari la possibilità di destinare a tale attività i propri immobili, quando questi sono situati in aree del territorio comunale non ritenute idonee;
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Violazione dell’
art. 3 (principio di uguaglianza) e
41 (libertà di iniziativa privata) della Costituzione in quanto una limitazione dell’attività extra alberghiera a danno solo delle “locazioni brevi” è irragionevole, in quanto crea una disparità con le restanti attività turistiche che si possono realizzare nel territorio regionale o comunale.
La decisione della Corte Costituzionale.
La
Corte Costituzionale, rispetto alla questione della violazione dell’
art. 117, comma secondo, lettera e, osserva che la Legge Regionale dell’Emilia Romagna è destinata a disciplinare la normativa urbanistica ed edilizia della locazione breve e, come tale, rientra nell’ambito delle competenze che la Costituzione riserva al potere delle Regioni. Il fatto che questa potestà poi possa creare una alterazione della concorrenza, materia per l’appunto di espressa competenza statale, è semplicemente una conseguenza, costituzionalmente ammessa, del potere che hanno le regioni stesse di intervenire sul governo del proprio territorio.
Viene accolto, invece, il rilievo circa
l’incostituzionalità della legge regionale nella parte in cui introduce limiti urbanistici solo a carico delle locazioni brevi, lasciando libere le altre forme di attività extra alberghiere. A tal proposito scrive che “
l’obbligo di passaggio dalla destinazione residenziale alla categoria turistico-ricettiva grava solo sui gestori delle locazioni brevi, non su quelli delle strutture extra alberghiere. Tale disparità risulta irragionevole, in quanto non persegue alcun fine meritevole di protezione”. Inoltre la legge è
incostituzionalmente illegittima nella parte in cui la disciplina viene applicata alle locazioni breve svolte in forma imprenditoriale, in quanto non “
si comprende la ratio del diverso regime rispetto alle strutture ricettive extra alberghiere, che – come visto – devono essere gestite in forma imprenditoriale ma possono conservare la destinazione residenziale”.
L’effetto dell’incostituzionalità dell’art. 4 della L.R. 10/2025.
La
declaratoria di incostituzionalità dell’art. 4 e del successivo art. 5 della legge regionale sugli affitti brevi ha come effetto quello di rendere, di fatto, priva di senso tutta l’altra parte della legge stessa, in quanto la disciplina che ne segue si fonda sul cambio di destinazione d’uso dell’immobile sul quale si andrà ad esercitare la locazione breve.
Ad oggi, quindi, ritorna in vita la disciplina vigente ante l’introduzione della L.R. 10/2025: da questo momento in poi chiunque vorrà fare locazioni brevi in Emilia Romagna, sia in forma occasionale che in forma imprenditoriale, lo potrà fare in qualsiasi immobile ad uso residenziale, ubicato in qualsiasi parte del Comune, senza dover intraprendere alcuna strada per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile destinato a tale attività. L’unico limite da verificare è quello relativo al rispetto dei parametri previsti dalle normative igienico sanitarie per gli alloggi destinati alla civile abitazione.
Se vuoi ricevere informazioni sul funzionamento della legge regionale sugli affitti brevi o vuoi iniziare l'attività di locazione breve, puoi contattare il numero 0541.708252 oppure scrivere all'indirizzo mail g.benaglia@gbmassociati.it
