Agevolazione prima casa su più immobili vicini anche senza fusione catastale
Scritto da Giovanni Benaglia
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Il beneficio “prima casa” spetta anche nel caso di accorpamento di due abitazioni confinanti in una unica abitazione senza che vi sia l’obbligo di procedere, entro tre anni dall’acquisto, ad un accatastamento unitario.
In questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con ordinanza sezione V civile n. 25866 del 16.09.2025 e pubblicata in data 22 settembre 2025.
L’agevolazione prima casa.
L’agevolazione prima casa è prevista dalla nota II - bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata alla legge 131/1986 ed è possibile fruirne nel caso di acquisto a titolo oneroso di abitazioni, ad esclusione di quelle accatastate come A1, A8 e A9, purchè ricorrano queste condizioni:
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l'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
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nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
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nell'atto di acquisto, l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
L’agevolazione consiste nel pagamento dell’imposta di registro del 2% e ipotecaria e catastale di euro 50,00 ciascuna, nel caso in cui il venditore sia un privato o una impresa che ha optato per l’esenzione IVA; nel caso di acquisto da impresa con vendita soggetta ad Iva, l’aliquota di questa è pari al 4% e le imposte ipotecarie e catastali ammontano ad euro 200,00 per ciascuna imposta.
Il caso.
I Giudici della Suprema Corte sono stati chiamati a decidere sul caso di un contribuente che ha acquistato due immobili disposti su due piani ma uniti da una scala interna e divisi catastalmente in due particelle, richiedendo nell’atto di acquisto l’applicazione dell’agevolazione prima casa per entrambi posto che, nei fatti, si trattava di un unico immobile da destinare a prima abitazione. L’Agenzia delle Entrate ha provveduto all’invio dell’accertamento per il recupero delle maggiori imposte di registro e ipo-catastali, eccependo la non spettanza dell’agevolazione prima casa in quanto il contribuente, nei tre anni di decadenza del potere accertativo, non ha provveduto alla unificazione catastale dei due immobili.
La decisione.
La Cassazione, nel preambolo della sua decisione, evidenzia che i benefici “prima casa” possono essere riconosciuti anche nel caso di acquisto di più unità immobiliari contemporaneamente purchè ricorrano due condizioni:
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La destinazione, da parte dell’acquirente, delle unità immobiliari a suo alloggio abitativo in forma unitaria, entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto;
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L’accorpamento delle unità immobiliari non deve dar luogo a un alloggio di lusso.
Ricorda inoltre la Suprema Corte che anche l’Agenzia delle Entrate ha ammesso pacificamente la possibilità di godere dell’agevolazione prima casa nel caso di acquisto di immobili contigui da destinare ad abitazione principale. Tra i documenti di prassi citati vi è la risposta a interpello n. 154 del 19 dicembre 2017 nella quale, per un caso analogo a quello della sentenza in commento, l’Ufficio scrive che “deve ritenersi, dunque, che le agevolazioni ‘prima casa’ debbano essere riconosciute anche nel caso rappresentato nella presente istanza di interpello riguardante l’acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti preposseduti, di cui uno contiguo, sito al terzo piano ed altro sottostante, ubicato al secondo piano”.
Ciò premesso, la Suprema Corte ritiene infondati i rilievi dell’Agenzia delle Entrate circa l’obbligo di dar corso, pena la decadenza dall’agevolazione, alla fusione catastale degli immobili contigui adibiti ad abitazione principale. La Cassazione osserva che certamente una fusione catastale rafforza il concetto di accorpamento di più immobili ma non è sufficiente a dimostrare l’effettiva destinazione quale unica abitazione del contribuente. E’ quest’ultimo infatti che è oberato dal dover dimostrare che questa “fusione” sia effettiva e non solo catastale.
In più voler inserire l’elemento dell’accorpamento catastale quale condizione specifica per godere dell’agevolazione prima casa significa, secondo gli Ermellini, “introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare” estraneo alla finalità dell’agevolazione, che prevede, al contrario la dimostrazione effettiva dell’unione dei vari immobili.
Conclusioni.
La Corte di Cassazione ribadisce che i benefici fiscali “prima casa” spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari contigue purchè nel termine triennale di decadenza dal potere accertativo del Fisco e senza che sia necessario un accatastamento unitario delle unità immobiliari separatamente acquistate.
