Valore negoziale equitativo e tasso di remunerazione parametrato alla soglia minima di rendimento di investimenti analoghi: sono questi i due criteri suggeriti dalle Linee Guida del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti [3]per procedere alla stima del valore d’indennizzo per le concessioni demaniali marittime [4].
Il contesto normativo.
Nell’ambito della storia ultraventennale riguardanti le concessioni demaniali marittime, l’art. 4 della Legge 118/2022 [5] come aggiornato dal D.L. 16 settembre 2024, n. 131 e convertito in Legge n. 166/2024, al comma 9 prevede un indennizzo che il concessionario subentrante [6] deve riconoscere al concessionario uscente.
L’indennizzo, a norma del citato articolo, deve essere “pari al valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati al termine della concessione”, tenuto conto sia degli investimenti effettuati a seguito di eventi calamitosi sia delle eventuali sovvenzioni pubbliche. Oltre al ristoro degli investimenti effettuati, la norma prevede che al concessionario uscente [7] debba essere riconosciuta una “equa remunerazione sugli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni”.
Il compito di valutare sia l’indennizzo che l’equa remunerazione spetta a un professionista nominato dall’ente titolare della gara ed estratto tra cinque nominativi indicati dal Presidente del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili. Il costo della perizia è a carico del concessionario uscente [8] e quello subentrante ha l’obbligo, pena la decadenza della concessione demaniale [9] appena assegnata, di provvedere al pagamento dell’indennizzo quantificato.
L’indennizzo al concessionario uscente.
Come detto nel paragrafo precedente, l’indennizzo che il concessionario demaniale entrante [10] dovrà pagare a quello uscente è pari alla somma di due distinte componenti:
valori degli investimenti + equa remunerazione degli investimenti
Valore degli investimenti.
Il valore degli investimenti deve essere così determinato:
|
Valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati al termine della concessione
|
+
|
Investimenti effettuati in conseguenza di eventi calamitosi debitamente dichiarati come tali dalle autorità competenti
|
+
|
Investimenti effettuati per obblighi di legge
|
-
|
Ogni misura di aiuto o sovvenzione pubblica eventualmente percepita e non rimborsata
|
=
|
Valore degli investimenti da indennizzare
|
Equa remunerazione degli investimenti.
Al concessionario uscente [11] deve essere riconosciuta una equa remunerazione sugli investimenti effettuati dallo stesso negli ultimi cinque anni con la finalità di riconoscere una normale remunerazione del capitale investito dal concessionario uscente.
Primo passo della valutazione. Quali investimenti del concessionario uscente bisogna considerare?
Per stabilire qual è l’investimento da valutare non ci si può riferire unicamente a quello indicato nel bilancio del concessionario uscente.
Più vero è far ricorso, in tal senso, a quanto espresso dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato e della Corte di Giustizia Europea che prevede che il valore dell’investimento venga valutato non solo dal lato del concessionario uscente [12]ma anche di quello subentrante.
In ragione di ciò, il perito si troverà davanti tre tipologie differenti di investimento:
-
Investimenti relativi a beni che rimangono in capo al concessionario uscente e che non verranno trasferiti al subentrante: possono essere i lettini, gli ombrelloni, gli arredi. Non sono oggetto di valutazione dell’indennizzo perché il concessionario entrante non se ne fa niente, a meno che non vuole condurre l’impresa balneare con lo stesso nome del concessionario uscente;
-
Investimenti che vengono trasferiti gratuitamente all’ente titolare della concessione demaniale: rientrano in questa categoria le cabine, le piscine e altri impianti inamovibili. Questi investimenti possono formare oggetto di valutazione perché suscettibili di valore per il concessionario subentrante, qualora gli vengano trasferiti;
-
Investimenti realizzati su beni messi a disposizione dall’ente concedente all’inizio della concessione e restituiti al termine della stessa. In questo caso formeranno oggetto di valutazione solo gli interventi di manutenzione straordinaria o di ripristino degli stessi.
Secondo passo. Quantificare il valore degli investimenti.
Capito quali sono gli investimenti da prendere in considerazione, bisogna passare a quantificarne il valore. Le Linee Guida dei commercialisti propongono il “valore negoziale equitativo” che corrisponde al prezzo al quale l’attività imprenditoriale potrebbe essere negoziata fra due specifici contraenti, correttamente informati e concretamente motivati. E’ il prezzo, quindi, per il quale il venditore cede e l’acquirente acquista e per il quale entrambe le parti ritengono di aver fatto “un buon affare”.
Il valore finale dell’indennizzo è la somma dei valori equi dei singoli investimenti. Così, ad esempio, si dovrà valutare il valore equo dell’investimento delle cabine, delle piscine o di quant’altro sarà ragionevolmente trasferito al concessionario subentrante.
I criteri di valutazione dei singoli investimenti.
Partendo dal costo originario dell’investimento si dovrà arrivare al valore effettivamente “equo”. Per farlo si possono usare tre metodi:
-
Il costo storico aggiornato. Si capitalizza il costo di acquisto indicato in bilancio al netto dei fondi di ammortamento. E’ facile da calcolare ma occorre valutare il piano di ammortamento utilizzato dal concessionario uscente, in quanto non potrebbe tenere in conto dell’effettivo deperimento dell’investimento effettuato;
-
Il costo di riproduzione, calcolato sulla base del costo da sostenere se si vuole rifare l’investimento esattamente uguale a quello fatto dal concessionario uscente.
-
Il costo di sostituzione, calcolato sulla base del costo di un bene analogo già presente sul mercato.
Terzo passo. Il calcolo dell’equa remunerazione degli investimenti effettuati.
Stabilito il valore dell’indennizzo per gli investimenti effettuati, il perito dovrà procedere a valutare l’equa remunerazione degli stessi, stabilendo il tasso di interesse per il suo calcolo.
Le Linee Guida dei Commercialisti propongono di utilizzare il cosiddetto “Weighted Average Cost of Capital” abbreviato anche in “WACC”. L’altisonante nome inglese può essere riassunto come il tasso di interesse che rappresenta la soglia minima di rendimento che un’attività deve superare per ripagare tutti coloro che ci hanno messo i soldi, banche e soci insieme.
Conclusioni.
Le Linee Guida dei commercialisti, mentre possono essere un utile e pratico strumento nella determinazione del valore degli investimenti, sono molto più deboli rispetto alla determinazione del tasso di interesse per il calcolo dell’equa remunerazione. L’indicazione del tasso WACC è condivisibile ma per determinarlo correttamente occorre procedere confrontando un paniere di società operanti nello stesso settore dell’attività oggetto di valutazione. Confronto che, a parere di chi scrive, non è così semplice perché le imprese balneari hanno per lo più piccole dimensioni e bilanci non sempre facilmente rintracciabili nelle banche dati pubbliche. Un suggerimento in questo senso: l’ente concedente potrebbe chiedere al concessionario uscente di produrre i bilanci o le dichiarazioni dei redditi degli ultimi cinque anni al fine di consentire al perito di svolgere il suo incarico con dati direttamente correlabili all’oggetto del suo incarico.
(scritto il giorno 08 novembre 2026)